Wer zahlt das Wasser: Mieter oder Vermieter? Betriebskosten verständlich erklärt

Die Nebenkostenabrechnung flattert ins Haus, und wieder taucht die Frage auf, die Mietervereine jedes Jahr tausendfach beschäftigt: Wer muss eigentlich für das Wasser aufkommen – Mieter oder Vermieter? Die kurze Antwort: meistens der Mieter, aber längst nicht immer und nicht für alles. Zwischen Frischwasser, Abwasser, Warmwasser, Zählermiete und Rohrbruch verlaufen klare rechtliche Grenzen, die zu kennen sich für beide Seiten lohnt. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage verständlich ein – ersetzt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Der Grundsatz: Wasser ist eine umlagefähige Betriebskost

Die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung gehören nach der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 2 und 3 BetrKV) zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dazu zählen das Frischwasser selbst, die Grundgebühren des Versorgers, die Kosten für Wasserzähler samt Eichung, Abwassergebühren und etwa auch die Niederschlagswassergebühr.

Entscheidend ist jedoch das Kleingedruckte: Umgelegt werden dürfen diese Kosten nur, wenn der Mietvertrag die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ausdrücklich vereinbart – üblich ist der Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt die Miete als Inklusivmiete, und der Vermieter bleibt auf den Wasserkosten sitzen. In der Praxis enthält allerdings nahezu jeder Formularmietvertrag die entsprechende Klausel.

Kaltwasser: nach Verbrauch oder nach Wohnfläche?

Sind in den Wohnungen Kaltwasserzähler installiert, wird nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet – die fairste Lösung, die in vielen Bundesländern für Neubauten längst vorgeschrieben ist. Fehlen Wohnungszähler, darf der Vermieter einen Umlageschlüssel verwenden, üblicherweise die Wohnfläche, teils auch die Personenzahl.

Genau hier entsteht häufig Streit: Der sparsame Single zahlt beim Flächenschlüssel unter Umständen genauso viel wie die vierköpfige Familie nebenan. Ein Anspruch auf Einbau von Zählern lässt sich daraus allein aber nicht ableiten – maßgeblich sind Mietvertrag und Landesrecht. Wichtig zu wissen: Rechnet der Vermieter nach Verbrauch ab, dürfen auch die Kosten für Miete, Wartung und turnusmäßige Eichung der Zähler als Betriebskosten umgelegt werden.

Zur Größenordnung: Ein Durchschnittshaushalt verbraucht pro Person etwa 120 bis 130 Liter am Tag, also grob 45 Kubikmeter im Jahr. Bei Gesamtkosten von 4 bis 6 Euro je Kubikmeter (Frisch- plus Abwasser) ergeben sich rund 180 bis 270 Euro pro Person und Jahr – eine Position, bei der sich der prüfende Blick in die Abrechnung durchaus lohnt.

Warmwasser: Die Heizkostenverordnung gibt den Takt vor

Bei zentraler Warmwasserbereitung schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwingend vor: 50 bis 70 Prozent der Warmwasserkosten müssen nach gemessenem Verbrauch verteilt werden, der Rest darf über die Wohnfläche laufen. Pauschale Warmwasserabrechnungen ohne Erfassung sind unzulässig; rechnet der Vermieter dennoch pauschal ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht von 15 Prozent auf seinen Kostenanteil zu.

Zur Warmwasserabrechnung gehören neben der Energie auch umlagefähige Nebenposten wie der Betriebsstrom der Anlage oder die regelmäßige Legionellenprüfung. Nicht umlagefähig sind dagegen Reparaturen am Warmwasserboiler oder der Austausch der Anlage – das ist Instandhaltung und damit Sache des Eigentümers.

Was der Vermieter zahlen muss

Alles, was Instandhaltung und Instandsetzung betrifft, liegt beim Vermieter. Dazu gehören insbesondere:

• Reparatur oder Austausch von Wasserleitungen, Armaturen-Grundinstallation und Boiler
• Behebung von Rohrbrüchen samt Folgeschäden an der Bausubstanz
• Austausch alter Bleileitungen – der Grenzwert der Trinkwasserverordnung muss eingehalten werden
• Wasserkosten bei Leerstand einer Wohnung, einschließlich anteiliger Grundgebühren
• Mehrverbrauch durch versteckte Defekte, etwa einen unbemerkt laufenden Spülkasten hinter der Wand

Sonderfälle aus der Praxis

Der tropfende Wasserhahn ist der Klassiker der Kleinreparaturklausel: Enthält der Mietvertrag eine wirksame Klausel, kann der Mieter mit Kosten bis zur vereinbarten Grenze (üblich sind etwa 75 bis 120 Euro pro Reparatur) belastet werden – aber nur für Teile, die er häufig selbst bedient, wie eben Armaturen. Ohne Klausel zahlt der Vermieter.

Beim Wasserschaden entscheidet die Ursache: Für Leitungswasserschäden aus der Gebäudeinstallation haftet die Gebäudeversicherung des Eigentümers; hat der Mieter den Schaden verursacht – etwa durch die auslaufende Waschmaschine –, springt dessen Haftpflicht für Schäden am Gebäude ein. Und bei einer ungewöhnlich hohen Nachzahlung lohnt der prüfende Blick: Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein, Belege dürfen eingesehen werden, und Einwendungen sind innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung möglich. Umgekehrt gilt für den Vermieter die Abrechnungsfrist des § 556 BGB: Später als zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums darf er Nachforderungen grundsätzlich nicht mehr stellen.

Zwei weitere Praxisfälle tauchen immer wieder auf: In Häusern mit Garten kann ein separater Gartenwasserzähler sinnvoll sein – für Gießwasser fällt dann keine Abwassergebühr an, wovon je nach Vereinbarung Mieter oder Vermieter profitieren. Und bei sichtbaren Undichtigkeiten gilt die Anzeigepflicht des Mieters nach § 536c BGB: Wer einen Wasserfleck oder ein Dauerrauschen im Spülkasten nicht meldet, kann für den daraus entstehenden Folgeschaden mitverantwortlich gemacht werden.

Wasserfilter in der Mietwohnung: Was dürfen Mieter?

Wer die Wasserqualität in der Mietwohnung verbessern möchte, braucht für fest installierte Untertisch-Systeme mit Eingriff in die Trinkwasserinstallation die Zustimmung des Vermieters. Anders bei Auftischgeräten: Eine Auftisch-Osmoseanlage wird einfach befüllt oder per Schnellkupplung am Hahn betrieben, hinterlässt keine baulichen Veränderungen und darf ohne Erlaubnis genutzt werden – beim Auszug wandert sie schlicht mit in die neue Wohnung. Für Mieter ist das der unkomplizierteste Weg zu gefiltertem Wasser; passende Geräte vergleichen wir ausführlich in unserem Osmoseanlagen-Vergleich.